关于进一步规范前期物业服务管理工作的通知

各房地产开发企业、各物业服务企业：

为了构建党建引领社区治理框架下的物业服务管理体系，促进和谐社区建设，规范物业服务管理活动，维护广大业主和物业服务人的合法权益，认真做好《陕西省物业服务管理条例》贯彻落实工作，结合我县实际，现将有关工作通知如下：

1.新建项目拟实行物业服务管理的，建设单位应在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向县住房保障服务中心提出划分物业服务区域的申请。

2.建设单位在申请商品房预售许可证和办理所有权初始登记

时应当提供物业服务用房面积和位置，并在商品房预售或者销售时在售楼部醒目位置予以公示。

3.建设单位应当在申请《商品房预售许可证》前或者现房销售三十日前，在县住房保障服务中心的监督下通过招标方式选聘前期物业服务企业。

投标人少于三个或者物业服务区域房屋建筑面积小于三万平方米的，经核实批准后，可以采用协议选聘物业服务企业。

4.建设单位应当在房屋销售之前，制定临时管理规约，对

有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益和业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，制定的临时规约，不得侵害房屋买受人的合法权益。临时管理规约对全体业主及物业服务企业等具有约束力。

建设单位应当在房屋销售时将临时管理规约向房屋买受人

明示，并予以说明。房屋买受人在与建设单位签订房屋预售合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

5.物业服务区域在房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务

区域建筑物总面积百分之五十以上或者首套房屋出售并交付满两年的，且房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之二十以上的，可以召开首次业主大会会议。

物业服务区域符合房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务

区域建筑物总面积百分之五十以上或者首套房屋出售并交付满两年的，且房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之二十以上的，建设单位应当在三十日内书面告知县住房保障服务中心和所在社区，并在物业服务区域内公告。建设单位筹备首次业主大会会议所需资料：

（一）物业服务区域划分资料；

（二）物业服务区域内建筑物面积清册；

（三）业主名册及联系方式；

（四）建筑规划总平面图；

（五）共用设施设备的交接资料；

（六）物业服务用房配置确认资料；

（七）其他有关的文件资料。

建设单位所在社区在收到前款资料六十日内组织成立业主大会筹备组。

建设单位未履行告知义务或者无法确定建设单位的，物业服务区域内二十名以上业主可以向所在社区提出成立业主大会的申请，社区会在三十日内予以核实，符合条件的将组织成立业主大会筹备组。

6．业主在装修时物业服务企业不得指定装修公司为业主提供装饰服务或装修材料，由业主自行选择人员提供装饰装修材料。

业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、管理规约（临时管理规约），并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中禁止行为和注意事项，并对房屋装修装饰施工进行监督。

业主违反房屋装修装饰规定、管理规约（临时管理规约）的，物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害后果的，物业服务企业应当报告有关部门依法处理；造成其他业主损失或者对公共利益造成损害后果的，责任人应当依法承担赔偿责任。