眉县人民政府办公室关于印发房地产行业税收管理办法（试行）的通知

眉县人民政府办公室

关于印发房地产行业税收管理办法（试行）的通    知

眉政办发〔2013〕53号

    各镇人民政府，县政府各工作部门、直属机构：

    县地税局制定的《眉县房地产行业税收管理办法（试行）》已经县政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

                  眉县人民政府办公室

                   2013年5月7日

    眉县房地产行业税收管理办法（试行）

    第一章 总则

    第一条  为加强我县房地产行业税收征收管理，规范房地产开发及交易行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法的通知》（国税发〔2006〕128号）等有关文件精神，结合我县实际，制定本办法。

    第二条  本办法所称房地产行业，主要是指在我县境内从事房地产开发经营业务的行业，包括土地开发、住宅销售、商业用房以及基础设施建设、房屋建设以及转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

    第三条  本办法适用于我县境内从事房地产开发经营业务的单位和个人（以下简称纳税人）。

    第四条  我县境内所有房地产项目均由项目所在地地税部门（以下统称主管税务机关）具体负责项目登记、申报征收、日常管理，县地税局稽查局负责房地产行业偷、漏、抗税等税务违法行为的查处。

    第二章  纳税人认定管理

    第五条  在我县境内从事房地产开发的纳税人分为自开票纳税人和代开票纳税人。

    （一）同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，可以申请开具《销售不动产网络在线发票》：

    1.依法办理税务登记或持《外出经营活动税收管理证明》的外来经营纳税人依法办理报验登记的；

    2.按照规定进行不动产项目登记并及时、完整报送有关资料的；

    3.能按照县地税局要求安装使用网络在线发票系统的。

    （二）不同时符合上述条件的纳税人为代开票纳税人，应按县地税局的要求，在进行项目登记后，在主管税务机关申请开具《销售不动产统一发票（代开）》。

    第三章 项目登记管理

    第六条  在我县从事房地产开发项目的房地产纳税人，应持下列资料到主管税务机关进行项目登记：

   （一）营业执照副本和税务登记证件副本；

   （二）不动产销售许可证、建筑业工程项目施工许可证；

   （三）不动产销售合同、建筑业工程施工合同；

   （四）纳税人的开户银行、账号；

   （五）税务机关要求提供的其他有关资料。

    第七条  主管税务机关要加强对房地产纳税人取得土地使用权、开工、预售、交易等环节的信息采集，自行为发生之日起30日内登记相关涉税信息。

    第四章  日常管理

    第八条  税收管理员应建立房地产项目税收管理台帐，加强对房地产预售信息的采集，包括项目类型、项目名称(楼盘名称)、预售登记证号、预收金额、项目总建筑面积、项目总套数、预售均价、项目建设情况、销售方式等。

    第九条 税收管理员在项目登记的基础上，按栋号管理要求实施开发项目动态管理，加强对房地产项目巡查巡管，及时掌握房地产动态变化情况。

     第十条  房地产纳税人要积极配合主管税务机关进行建筑业项目登记管理，并协助主管税务机关对建筑施工企业进行税收管理，不得接受外地（区、县）开具的建筑业发票或其他非法凭证，无主管税务机关代开的建筑业统一发票或依照规定自开的建筑业网络在线发票，不得向施工单位（或个人）支付工程款项。

    第五章 发票管理

    第十一条  房地产纳税人在收取售房收入（包括全部价款和价外费用）或预售定金，或者其他建筑物、附着物及配套设施转让收入前，必须向主管税务机关申请销售不动产网络在线发票资格，按照规定留存发票专用章印模，领购网络在线发票；没有条件安装网络在线发票的纳税人，必须到主管税务机关申请代开《销售不动产统一发票（代开）》。

    第十二条  禁止房地产纳税人使用预收款收据及自制收款收据代替发票。

    第十三条  房地产纳税人收取的每笔预售房款，必须如实开具销售不动产网络在线发票；要严格按照楼牌号一户一票，严禁对多个楼牌号收取的款项开具同一张发票。

    第十四条  使用网络在线发票的房地产纳税人，每次续购发票时，必须到主管税务机关进行发票缴销（有作废或冲销的发票必须带齐所有联次），方可再次领购发票。

    第十五条  如因系统故障等原因，导致无法开具网络在线发票的，纳税人应及时与主管税务机关联系解决。

    第十六条  纳税人有下列情形之一的，按照《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条之规定，由税务机关责令限期改正，可以处一万元以下罚款；有违法所得的，予以没收。

    （一）使用自制收款收据或其他非法票据代替发票的；

    （二）应开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目全部联次一次性开具发票的；

    （三）建筑业劳务发生在我县境内，未按规定在我县开具发票的；

    （四）未按规定存放、保管、缴销发票的。

    第六章 申报征收

    第十七条  房地产纳税人销售开发的不动产，其计税营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、补贴、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

    （一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、物价主管部门批准设立的行政事业性收费；

    （二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

    （三）所收款项全部上缴财政。

    第十八条  纳税人销售不动产的价格明显偏低，且无正当理由的，主管税务机关可以按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定营业额。

    第十九条  房地产纳税人销售不动产的，应该按照法律法规规定的纳税义务发生时间进行纳税申报：

    （一）纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;

    （二）纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天;

    （三）纳税人自建建筑物并对外销售的，其销售自建建筑物的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭据的当天;

    （四）纳税人自建建筑物对外赠与，其纳税义务发生时间，为该建筑物产权转移的当天。

    第二十条  房地产纳税人按照建筑施工合同向建筑施工企业预付每一笔工程款时，必须监督建筑施工企业开具建筑业统一发票。

    第七章 监督检查

    第二十一条  主管税务机关应该加强对纳税人缴纳税款的日常检查，每月应将网络在线发票系统开具的发票信息与纳税申报信息进行分析比对，严防房地产纳税人偷漏税行为。

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